文｜周显

越南在2010年至2022年间，楼价升了15倍。(资料图片)

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在金融世界，最大宗的资产价值，不是股票，不是债券，也不是货币，而是房地产。对，只要你是中产阶级以上，以至于富豪，不管你手头有多少现金，有多少股票，其总值很少会高过你名下的房地产。

就算是几个大地产发展商，其上市公司市值，再加上其手持现金，也及不上它们持有的房地产总值。以“长江实业集团”(1113)为例子，它的市值是1,565亿元，公司的净现金是126亿元，一幢长江中心的价值已有一千亿元了。

所以，股灾不会引起金融危机，皆因它的规模太小了。然而，地产市场崩溃，却多半会引发金融危机，一来由于它的价值庞大，二来由于这也是银行最大宗的贷款板块，而且杠杆不低，一旦崩溃，银行也挺不住。

以香港为例，每几年有一次股灾，人们输完又来赌过，永远不死，但是到了1997年至2003年，地产从高位大跌七成，兼且遇上了沙士，于是经历了1967年以来最大的衰退，多人破产、烧炭自杀，惨况至今历历在目。

同样地，美国也是几年一次股灾，总是死不了，但2006年爆发的次按风暴，正是因为楼市爆破，终于导致了2008年的金融海啸，这也是它在1929年以后最大的金融危机，结果只能使用“量化宽松”的特效药来解救，其后遗症至今仍然遗祸整个地球。

正如我昨天提到，现时利率高企，很可能会引发金融风暴，而这金融风暴很可能是源于房地产市场，而在全世界多个大城市的房地产市场，也已有了崩盘的先兆。首先，也是最接近我们的，当然是香港楼市，在芸芸楼市当中，港楼虽然贵，却是相对比较稳健，皆因在辣招之下，杠杆比率不高。

中国最聪明，早在几年前，已提早戳破了地产泡沫，虽然受到了极大的痛苦，但也是长痛不如短痛，几年前爆破，总比今日爆破为佳，虽然，在大风大雨之下，能否顺利度过，也是未知之数。

最大镬的，应该是越南，在2010年至2022年间，楼价升了15倍，比深圳楼还要贵，玩得咁大，纵然东盟现在是世界增长第一，也救不了它！

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